Circolano perizie di due pagine che si chiudono con un valore e nessuna spiegazione di come ci si sia arrivati. Finché nessuno contesta, tutto funziona. Il problema nasce nel momento in cui quel numero va difeso: davanti a un coerede, a un istituto di credito, a un consulente di controparte.
Una perizia solida contiene sempre gli stessi elementi.
L'identificazione del bene
Dati catastali completi, confini, accessi, superficie reale confrontata con quella catastale. Nei fondi agricoli lo scarto tra catasto e realtà è la norma, non l'eccezione: va rilevato e dichiarato, non nascosto.
Lo stato di fatto
Coltura in atto, età dell'impianto arboreo, sesto e forma di allevamento, stato vegetativo, presenza e condizione dei fabbricati, disponibilità irrigua, viabilità, giacitura, esposizione. Con documentazione fotografica datata.
Una stima senza sopralluogo è una stima su un bene che il perito non ha visto.
I vincoli e la situazione giuridica
Destinazione urbanistica, vincoli paesaggistici o idrogeologici, servitù, contratti di affitto in essere, diritti di prelazione, usi civici dove esistenti. Un fondo gravato da un affitto pluriennale non vale quanto lo stesso fondo libero, e la differenza va quantificata.
Il criterio di stima adottato, dichiarato
È il punto che distingue una perizia da un'opinione. Il criterio va scelto in funzione dello scopo della stima e va esplicitato: valore di mercato per una compravendita, valore di capitalizzazione dei redditi per un fondo condotto in affitto, valore di trasformazione dove è ipotizzabile un cambio di destinazione, valore complementare nelle divisioni.
I dati su cui si fonda il valore
Se si adotta un criterio comparativo servono i termini di paragone: compravendite avvenute in zona, con le loro caratteristiche, e i motivi per cui si ritengono confrontabili. Se si capitalizzano i redditi, servono il reddito ordinario e il saggio di capitalizzazione adottato, motivato.
I valori agricoli medi pubblicati dalle Regioni sono un riferimento amministrativo, non un valore di mercato: usarli come unica fonte in una compravendita porta quasi sempre fuori strada.
Le aggiunte e le detrazioni
Sul valore ordinario si applicano le correzioni che riguardano quel bene specifico: miglioramenti realizzati, colture arboree in produzione o ancora improduttive, frutti pendenti, quote di scorte, oneri e passività.
Perché conviene farla bene
Una perizia scritta in questo modo costa più tempo. In compenso regge alla discussione: chi la riceve può verificarla passaggio per passaggio, e chi la contesta deve entrare nel merito dei dati, non limitarsi a dire che il valore non gli piace.
Nelle divisioni ereditarie, in particolare, la differenza tra una stima motivata e un numero calato dall'alto è spesso la differenza tra un accordo tra fratelli e una causa che dura anni.
Il contenuto ha finalità divulgativa e non sostituisce la valutazione del caso specifico. Per un riscontro sulla propria situazione è possibile contattare lo studio.